房地合一稅自住重購退稅試算

常見的需求情境

把售價、取得價、必要費用、持有年數、戶籍居住年數、重購屋資訊輸進去，會立刻得到三件事：

1. 房地合一稅 2.0 一般稅額：依持有年數套用 45%／35%／20%／15% 階梯稅率。
2. 自住優惠 400 萬免稅判定：戶籍 6 年 + 持有 6 年 + 家中 6 年內未享過 → 400 萬免稅、超過部分 10%。
3. 重購退稅金額：小換大全額退、大換小比例退（新屋價／舊屋價）。

針對的是賣屋換屋家庭，想知道「我這次換屋到底要繳多少稅」「自住優惠真的差很多嗎」「先售後購還是先購後售比較好」的常見場景。依民國 110 年 7 月施行、115 年（2026）持續適用的房地合一稅 2.0 規定計算^[1]。

民國 115 年（2026）房地合一稅 2.0 一覽

境內個人持有期間階梯稅率：

自住優惠（同時符合三條件）：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍且實際居住連續滿 6 年。
2. 持有並登記為自有滿 6 年。
3. 本人、配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本項自住優惠。

符合者 → 課稅所得 400 萬以下免稅、超過部分 10% 稅率。每名納稅義務人一生僅能適用一次。

重購退稅怎麼算（《所得稅法》§14-8）

期限：

• 先售後購：售屋移轉登記次日起 2 年內完成新屋取得移轉登記。
• 先購後售：購屋移轉登記次日起 2 年內完成舊屋售屋移轉登記。

期限以「移轉登記日」計算（非簽約日），逾期不得退稅^[2]。

制度與公式背景

課稅所得 = max(0, 售價 - 取得價 - 必要費用)
  必要費用：未舉證以 min(售價×5%, NT$300,000) 計
            已舉證金額較高時採已舉證金額

適用稅率：
  if 自住優惠（戶籍 6 + 持有 6 + 家中 6 年內未享）：
    自住稅 = max(0, 課稅所得 - 400 萬) × 10%
  else:
    一般稅 = 課稅所得 × 階梯稅率（45/35/20/15%）

重購退稅：
  新屋 ≥ 舊屋 → 退 100%
  新屋 < 舊屋 → 退 已繳稅 × (新屋價 / 舊屋價)

最終淨稅 = 已繳稅 - 退稅額

不同情境的試算

A. 換屋族：自住 8 年、賣 2,000 萬、買 1,300 萬

課稅所得 = 2,000 - 1,300 - 30（必要費用上限）= 670 萬。符合自住優惠 → (670 - 400) × 10% = NT$27 萬。若再申請小換大重購退稅且新屋 ≥ 2,000 萬 → 全退、最終 0 元。

B. 投資客：3 年內出售、無自住、賣 2,500 萬、買 2,000 萬

課稅所得 = 2,500 - 2,000 - 30 = 470 萬。持有 3 年 → 35%、稅 = NT$164.5 萬。不符自住優惠（戶籍未滿 6 年），無重購退稅可申請。45%/35% 高稅率是房地合一 2.0 抑制短期炒作的核心。

C. 資深屋主：持有 15 年、有戶籍 10 年、賣 3,000 萬、買 1,500 萬（大換小）

課稅所得 = 3,000 - 1,500 - 30 = 1,470 萬。符合自住優惠 → (1,470 - 400) × 10% = NT$107 萬。若申請重購退稅，因「大換小」（新 1,500 < 舊 3,000）→ 退稅 = 107 × (1,500/3,000) = NT$53.5 萬，最終淨稅 NT$53.5 萬。

注意事項

• 「持有滿 6 年就有自住優惠 400 萬免稅」——錯。還需戶籍 6 年 + 6 年內未享過。常見誤解是只看持有時間，忽略戶籍登記日期與家中過去申請紀錄。
• 「新屋與舊屋都得是自住」——是。重購退稅須新舊屋皆為「個人或配偶、未成年子女設有戶籍且實際居住」之自住房屋。新屋若立刻出租、舊屋未實際居住，國稅局可拒絕退稅。
• 「以贈與方式給配偶可避稅」——不可。房地合一稅 2.0 將贈與、繼承納入課稅範圍，受贈時的取得時間與成本以贈與時公告現值認定，不能藉此重置取得時點規避高稅率。
• 「裝潢費全部可列入必要費用」——僅限於可舉證且與該屋直接相關的支出，且須有發票或正式單據。一般家具、家電不算（屬可移動財產），固定裝修（系統櫃、地板、衛浴升級）才算。
• 「先售後購比較划算」——視個案而定。先售後購流程單純（先繳後退），但有換屋空窗期；先購後售免空窗，但需大筆資金準備。現金流足者可考慮先購後售；靠舊屋款買新屋者較適合先售後購。

延伸閱讀

下面這幾篇指南文章，把這個計算機背後的制度與決策邏輯講得更完整：

• 房地合一稅 2.0 完整指南｜自住、非自住、重購退稅一次看懂

接著想試的計算機

• 房屋稅自住稅率縣市比較
• 房屋過戶費用試算（契稅、印花、登記）
• 房貸利息特別扣除額試算
• 房地產稅總覽試算（持有期間）

免責事項

個別案件請洽會計師或國稅局：本試算為境內個人房地合一稅 2.0 的一般估算，不構成個別稅務建議。本工具未涵蓋以下特殊情況，如涉及請另行諮詢專業：

• 預售屋（110/7/1 後納入課稅）
• 繼承、贈與取得（取得時點與成本認定特殊）
• 法人、營利事業、海外居住者持有
• 合建分屋、自地自建
• 配偶共有、未成年子女登記、信託持有
• 重購退稅 5 年內變更非自住將追繳

出處

1. 財政部賦稅署〈房地合一所得稅 2.0〉公告 — dot.gov.tw
2. 《所得稅法》第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4、第 14 條之 5、第 14 條之 8 — 全國法規資料庫
3. 財政部國稅局〈房屋土地交易所得稅試算〉— etax.nat.gov.tw
4. 財政部〈房地合一稅 2.0 自住優惠申請須知〉— mof.gov.tw
5. 北區國稅局〈房地合一稅常見問題〉— ntbt.gov.tw

— 最後檢視：2026 年 5 月（民國 115 年）。當稅率、自住優惠閾值或重購退稅規定變動時，本頁將同步更新。