重點摘要
房地合一稅 2.0 自民國 110 年（2021）7 月 1 日上路，把短期投機的稅率拉到 45%，對自住者則保留 4-3-2 的優惠。最大特色是**「持有期間越短、稅率越高」**，並把預售屋、特定股權交易也納入課稅，目的就是抑制短炒。
但對一般民眾而言，最常遇到的情境其實是：換房、換工作要搬家、繼承後處分、預售屋因故換約。這些情況到底適不適用自住優惠？什麼條件可以享有重購退稅？本文整理財政部最新公告與財政部稅務入口網實際裁判函釋，把判斷邏輯一次說清楚，並用 3 個試算情境告訴你稅額落差有多大。
如果想直接快速算出自身案例的稅額，可以用房地合一稅自住與重購退稅試算輸入持有期間、成本與售價直接得到結果。
制度說明｜房地合一稅 2.0 的三大稅率結構
1. 一般稅率（持有期間）
依持有期間採累進性稅率：
- 持有 2 年以內：45%
- 持有超過 2 年、未滿 5 年：35%
- 持有超過 5 年、未滿 10 年：20%
- 持有超過 10 年：15%
- 境外或未滿 2 年的法人：45%
「持有期間」原則上自取得日起算到出售日。繼承取得者，可併計被繼承人之持有期間。
2. 自住優惠稅率（4-3-2）
需同時滿足以下「4-3-2」條件，才能適用 10% 自住優惠稅率，且獲利 400 萬元以下免稅：
- 「4」：個人或其配偶、未成年子女在房屋設籍且實際居住滿 6 年（一稅一屋）
- 「3」：在出售前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用
- 「2」：本人、配偶及未成年子女未曾使用過此優惠，每 6 年限用一次
只要符合「4-3-2」，獲利 400 萬以內免稅，超過部分按 10% 課稅。但須注意：超過 400 萬的部分仍要全額按 10% 課，並非減 400 萬後再課。
3. 重購退稅
換屋族的重要紓緩制度：自出售舊屋的房地後 2 年內購買新屋（或新屋出售後 2 年內購買舊屋），且自住、無出租或營業，可申請按比例退還已繳房地合一稅。
- 新屋價格 ≥ 舊屋售價：已繳稅額全部退還
- 新屋價格 < 舊屋售價：依比例退還，公式為「新屋價 ÷ 舊屋售價 × 已繳稅額」
需注意：重購退稅後 5 年內若再轉讓新屋或變更用途，已退稅額將被追繳。
官方依據
本文資料整理自下列財政部與國稅局公告：
- 財政部「房地合一所得稅實施新制（2.0）」說明（mof.gov.tw）
- 國稅局「個人房屋土地交易所得稅申報書填寫說明」
- 財政部稅務入口網「房地合一稅常見問答」（etax.nat.gov.tw）
- 財政部 110 年 7 月 1 日新制施行新聞稿與相關解釋函令
- 各區國稅局「自住房地優惠稅率 10% 申請須知」
實際課稅情形請依財政部、國稅局最新公告與個案核定為準。
實例試算
案例 1｜短期持有 1.5 年的投資客
林先生 113 年 6 月以 1,200 萬元買入新北市一間預售屋，於 114 年 12 月（持有約 1.5 年）出售價 1,500 萬元，售屋必要費用 30 萬元，土地公告現值漲幅 50 萬元。
- 課稅所得 = 1,500 - 1,200 - 30 - 50 = 220 萬元
- 持有 < 2 年，稅率 45%
- 應納稅額：220 × 45% = 99 萬元
短期持有的稅率高達 45%，扣完稅後剩餘獲利只剩約 121 萬，遠低於想像中的 300 萬獲利。
案例 2｜自住 6 年後出售（4-3-2 優惠）
李太太 108 年 8 月買入台北市自住公寓 1,500 萬元，於 115 年 3 月（持有約 6.5 年）以 2,200 萬出售，必要費用 80 萬、土地漲幅 100 萬。一家三口連續設籍、實際居住、無出租，且首次使用自住優惠。
- 課稅所得 = 2,200 - 1,500 - 80 - 100 = 520 萬元
- 自住免稅額 400 萬，課稅基礎 = 520 - 400 = 120 萬元
- 應納稅額：120 × 10% = 12 萬元
如果不符合 4-3-2，依持有 5 年以上 10 年以下、稅率 20% 計算，需繳 520 × 20% = 104 萬元。自住優惠價值約 92 萬元。
案例 3｜換房 + 重購退稅
陳先生 115 年 5 月以 1,800 萬出售舊家（已繳房地合一稅 60 萬元），同年 11 月（出售後 6 個月內）以 2,200 萬購入新家，自住、無出租。
- 新屋價格 2,200 萬 > 舊屋售價 1,800 萬
- 可申請全額退還已繳 60 萬元稅款
- 但須注意：新屋持有期間若 5 年內再轉讓或變更用途，已退 60 萬元將被追繳
對換屋族而言，重購退稅可大幅降低短期換屋的稅務成本。實際試算可使用房地合一稅自住與重購退稅試算。
常見誤區
誤區 1｜「父母贈與的房子賣掉成本算 0」
並非如此。贈與或繼承取得者，以受贈、繼承時房屋評定現值與公告土地現值為取得成本。如果這個取得成本明顯低於市場價，獲利反而被計算得較高，會讓稅負加重。
誤區 2｜「在新屋設籍 1 個月就算自住」
自住優惠的 4-3-2 要求設籍且實際居住滿 6 年，並非「設籍 1 天就符合」。短期搬入再搬出、實際把房子出租或供他人使用，都會讓國稅局不認可自住身分。
誤區 3｜「預售屋換約不用課稅」
預售屋換約自 110 年 7 月後已納入房地合一 2.0 課稅範圍，視為「房地交易」課稅，且因持有期間多在 2 年以內，通常適用 45% 稅率。簽訂預售屋換約合約前需審慎評估稅負。
誤區 4｜「重購退稅永久有效」
重購退稅有**「重購後 5 年內不得再轉讓或變更用途」**的限制。若違反該規定，已退稅款會被全額追繳。換屋族在重購後若有再次處分需求，建議先諮詢稅務專業。
誤區 5｜「房地合一稅可以分期繳納」
依稅捐稽徵法，房地合一稅原則上應在所有權移轉登記日起算 30 日內辦理申報並一次繳納，逾期會產生滯納金與利息。若稅額較大，可在申報期限內向國稅局申請延期或分期，但需提出書面申請並符合資格。
相關計算機
- 房地合一稅自住與重購退稅試算 — 輸入售價、成本、持有期間，自動判斷稅率與重購退稅金額。
- 房屋稅 2.0 自住稅率分縣市試算 — 房屋稅 2.0（持有稅）依各縣市不同，與房地合一稅（交易稅）為不同制度。
- 房屋過戶費用試算 — 包含契稅、印花稅、登記規費等過戶相關費用。
最後提醒，個別交易的稅務認定屬會計師、地政士領域，本文資料為一般估算，特殊情況（信託、共有物分割、繼承人多人等）請洽合格地政士、會計師或國稅局諮詢確認。