公益出租人節稅試算 3制度比較

先看三個典型例子

幫房東一次比較 3 種租賃制度的所得稅負擔：

1. 自租（一般出租）：依《所得稅法》第 14 條第 1 項第 5 類，按租金收入扣 43% 必要費用後課稅。
2. 公益出租人：依《住宅法》第 15 條，將房屋出租給租金補貼戶，每屋每月 NT$15,000 免稅、超額部分扣 60% 必要費用。
3. 社宅包租代管：依《住宅法》第 23 條，委託代管業者出租，所得稅優惠同公益出租人，並由政府補助修繕、保險、空屋租金。

針對的場景：「我有 1 戶公寓月租 25,000，想知道改公益或包租代管能省多少？」「月租 50,000 的物件，租稅優惠還划算嗎？」一般情況下，月租 NT$15,000 以下的物件選公益 / 包租代管可幾近完全免稅；月租愈高，三制度差距會收斂但公益 / 包租代管仍佔優。實際資格與申報請洽國稅局與直轄市住宅處。

計算邏輯說明

自租（標準必要費用）

依《所得稅法》第 14 條第 1 項第 5 類及財政部頒「個人出租房屋必要費用標準」^[1]：

年租金 = 月租金 × 12
必要費用 = 年租金 × 43%
租賃所得 = 年租金 − 必要費用 = 年租金 × 57%
所得稅 = 租賃所得 × 邊際稅率

公益出租人

依《住宅法》第 15 條第 1 項^[2]：

免稅額 = min(年租金, NT$15,000 × 12 = NT$180,000)  ※每屋每月 NT$15,000 上限
超額部分 = max(0, 年租金 − NT$180,000)
必要費用 = 超額部分 × 60%
租賃所得 = 超額部分 × 40%
所得稅 = 租賃所得 × 邊際稅率

同時享：

• 房屋稅按自用住宅稅率 1.2%（一般非自用 2.4-3.6%）
• 地價稅按自用住宅稅率 0.2%（一般 1-5.5%）

社宅包租代管

依《住宅法》第 23 條^[3]，所得稅計算同公益出租人。額外政府補助：

• 房屋修繕費（每屋最高 NT$10 萬，政府補助 50-100%）
• 公共意外責任險、火險（政府代繳）
• 空屋期租金保障（最高 3 個月）
• 居家安全設備補助

試算範例

範例 A — 月租 NT$15,000、邊際 20%（公益完全免稅）

• 自租：年租 180,000 × 57% × 20% = NT$20,520
• 公益：年租 180,000、免稅額 180,000 → 應稅 0 → NT$0
• 年節稅 NT$20,520（節稅率 100%）

範例 B — 月租 NT$30,000、邊際 20%

• 自租：360,000 × 57% × 20% = NT$41,040
• 公益：超額 180,000 × 40% × 20% = NT$14,400
• 年節稅 NT$26,640（節稅率約 65%）

範例 C — 月租 NT$50,000、邊際 30%

• 自租：600,000 × 57% × 30% = NT$102,600
• 公益：超額 420,000 × 40% × 30% = NT$50,400
• 年節稅 NT$52,200（節稅率約 51%）

範例 D — 月租 NT$8,000、邊際 12%（公益完全免稅）

• 自租：96,000 × 57% × 12% = NT$6,566
• 公益：年租 96,000 < 180,000 → 應稅 0 → NT$0
• 年節稅 NT$6,566（節稅率 100%）

三制度差異一覽

項目	自租	公益出租人	社宅包租代管
必要費用率	43%（標準）	60%（超額部分）	60%
免稅額	無	NT$15,000/月	NT$15,000/月
房屋稅	一般 2.4-3.6%	自用 1.2%	自用 1.2%
地價稅	一般 1-5.5%	自用 0.2%	自用 0.2%
修繕補助	無	無	最高 10 萬 / 戶
保險	自付	自付	政府代繳
空屋租金保障	無	無	最高 3 個月
管理費	0	0	8-12%（已含於 60%）
申請方式	一般申報	向直轄市住宅處申請認定	委託代管業者

容易出錯的地方

• 「公益出租人 = 公益団体出租」是錯的。公益出租人指「將房屋出租給接受『租金補貼』的房客」，房東本人不需要是公益團體。詳見內政部營建署「公益出租人專區」^[4]。
• NT$15,000 是「每屋每月」上限，不是房東總額上限。多戶物件可分別計算。
• 超過 NT$15,000 的部分採 60% 必要費用率，比自租 43% 優惠 17 個百分點。
• 包租代管管理費已含於 60% 必要費用內，不需另行扣除。但代管業者實際收 8-12% 是現金流概念，與所得稅試算無關。
• 包租代管「政府補助修繕保險」屬租賃所得另計，但本試算僅試算所得稅本體。實際補助額計入綜所收入仍依 60% 必要費用率扣除。
• 改公益 / 包租代管不影響「自住自用」資格。改回自住或一般出租只需重新申請房屋稅 / 地價稅核定。
• 本試算未涵蓋房屋稅、地價稅優惠。三制度的房屋稅 / 地價稅差距視物件價值而異，建議使用「房屋稅試算」與「地價稅試算」另行計算。
• 個案請洽會計師。多屋出租、合夥持有、繼承房屋、信託房屋等情況的所得稅與租稅優惠認定較複雜，建議洽會計師或地方稅捐處。

延伸閱讀

下面這幾篇指南文章，把這個計算機背後的制度與決策邏輯講得更完整：

• 夫妻報稅 5 種方式比較｜哪一種最省稅？實例試算
• 房地合一稅 2.0 完整指南｜自住、非自住、重購退稅一次看懂

相關計算機

• 房屋稅試算
• 房屋過戶稅費試算
• 房貸利息扣除試算
• 遺產稅 配偶剩餘財產試算

免責事項

本試算僅供租稅規劃參考，實際稅額與優惠資格以下列政府機關核定為準：

• 財政部各區國稅局（綜合所得稅）
• 直轄市政府住宅處 / 都發局（公益出租人認定、社宅包租代管申請）
• 地方稅捐稽徵處（房屋稅、地價稅自用稅率核定）
• 內政部營建署「住宅補貼專區」、「社會住宅包租代管專區」

特殊情況（信託房屋、繼承房屋、共有出租、商用 / 廠房出租）建議洽會計師或地政士。

出處

1. 所得稅法 第 14 條第 1 項第 5 類（租賃所得）— 全國法規資料庫，法務部
2. 住宅法 第 15 條（公益出租人租稅優惠）— 全國法規資料庫
3. 住宅法 第 23 條（社宅包租代管）— 全國法規資料庫
4. 內政部營建署「公益出租人專區」— moi.gov.tw
5. 財政部「個人出租房屋必要費用標準」— mof.gov.tw
6. 內政部「社會住宅包租代管」— moi.gov.tw

— 最後檢視：2026 年 5 月（民國 115 年）。當所得稅法、住宅法、必要費用率調整時，本頁將同步更新。