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地價稅試算機 2026｜自用住宅2‰與累進稅率
依《土地稅法》第 16 至 19 條試算每年 11 月開徵的地價稅：一般用地自 10‰ 分段累進至 55‰、自用住宅用地 2‰、特定目的事業用地 10‰、公共設施保留地 6‰。累進起點地價各縣市不同且每 2 年公告一次，請依你的繳款書填入。
- 資料來源 政府公開資料（衛福部、勞動部、財政部 等）
- 最後查核 2026/10/18
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計算機
輸入
以「申報地價」為基礎，不是市價，也不是公告土地現值。
各縣市不同、每 2 年公告一次。請翻閱地價稅繳款書，或向所在縣市稅捐稽徵機關查詢後填入。
試算明細
年度應納地價稅額
$40,000
平均稅率約 13‰
級距別內訳（第 16 條）
- 10‰：$1,000,000 × 10‰ = $10,000
- 15‰：$2,000,000 × 15‰ = $30,000
累進是「就超過部分」分段課徵，所以平均稅率一定低於最高級距稅率。
地價稅每年 11 月 1 日至 30 日開徵。要適用自用住宅 2‰，須於開徵 40 日前（即 9 月 22 日前）提出申請（第 41 條）；逾期者自次年開始適用，已核准且用途未變更者免再申請。
直接回答
地價稅依《土地稅法》第 16 條分段累進課徵：課稅地價總額未超過所在縣市「累進起點地價」的部分按 10‰，超過部分依倍數分段按 15‰、25‰、35‰、45‰、55‰ 課徵。符合第 17 條的自用住宅用地則一律按 2‰。每年 11 月 1 日至 30 日開徵。
| 項目 | 稅率 | 法源 |
|---|---|---|
| 一般用地：未超過累進起點地價 | 10‰ | 第 16 條 |
| 超過未達 5 倍的部分 | 15‰ | 第 16 條 |
| 超過 5 至 10 倍的部分 | 25‰ | 第 16 條 |
| 超過 10 至 15 倍的部分 | 35‰ | 第 16 條 |
| 超過 15 至 20 倍的部分 | 45‰ | 第 16 條 |
| 超過 20 倍以上的部分 | 55‰ | 第 16 條 |
| 自用住宅用地 | 2‰ | 第 17 條 |
| 工業用地等特定目的事業用地 | 10‰ | 第 18 條 |
| 公共設施保留地（仍作建築使用） | 6‰ | 第 19 條 |
這個工具算什麼？
本工具試算一整年的應納地價稅額，並把累進的分段過程逐級列出。多數線上試算只給一個總額，看不出哪一段吃到哪個稅率；而地價稅最常見的誤解正是「以為整筆按最高級距的稅率課徵」，所以我們把每一段的金額與稅率都攤開。
為什麼「累進起點地價」要你自己填？
《土地稅法》第 16 條規定，累進起點地價以各該直轄市或縣（市）土地 7 公畝（700 平方公尺）之平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地。
關鍵在於：這個數字各縣市不同，而且每 2 年重新公告一次。把某一個縣市、某一期的數字寫死在工具裡，對其他縣市或下一期的使用者就是錯的——而且錯得無聲無息，因為畫面上不會顯示它用了哪個縣市的值。
所以本工具不預設數值。請由以下任一來源取得後填入：
- 地價稅繳款書上的記載（最快）
- 所在縣市稅捐稽徵機關的公告或查詢服務
累進是「就超過部分」，不是整筆
第 16 條的用語是「就其超過部分課徵」。以累進起點地價 100 萬元、課稅地價總額 200 萬元為例：
- 前 100 萬元 × 10‰ = 10,000 元
- 超過的 100 萬元 × 15‰ = 15,000 元
- 合計 25,000 元，平均稅率 12.5‰
若誤以為「超過就整筆按 15‰」，會算成 200 萬 × 15‰ = 30,000 元，多估 5,000 元。差額正好是各縣市稅捐稽徵機關公布的「速算公式」裡的累進差額（累進起點地價 × 0.005）。本工具採分段積算，並以速算公式在測試中交叉驗算，兩者在各級距邊界均一致。
自用住宅用地的 2‰ 有面積上限
第 17 條規定，適用 2‰ 的是：
- 都市土地面積未超過 **3 公畝（300 平方公尺）**的部分
- 非都市土地面積未超過 **7 公畝（700 平方公尺）**的部分
超過上限的部分不適用優惠，須回歸一般用地累進。本工具會在你填入的面積超過上限時提醒，因為此時單一 2‰ 的結果會低估實際稅額。
另有兩個常被忽略的重點：
- 申請有期限。第 41 條規定應於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，即 9 月 22 日前。逾期者自次年開始適用，當年就是按一般用地課徵。
- 核准後免逐年申請。第 41 條同時規定「前已核定而用途未變更者，以後免再申請」；但適用原因消滅時應即申報。
實際計算範例
以下均假設累進起點地價為 100 萬元。
- 課稅地價總額 80 萬元（一般用地）：未超過累進起點地價，80 萬 × 10‰ = 8,000 元。
- 課稅地價總額 300 萬元（一般用地）：100 萬 × 10‰ = 10,000 元；超過的 200 萬 × 15‰ = 30,000 元；合計 40,000 元，平均稅率約 13.3‰。
- 課稅地價總額 800 萬元（一般用地）：100 萬 × 10‰ = 10,000；500 萬 × 15‰ = 75,000；剩餘 200 萬落在 5–10 倍區間 × 25‰ = 50,000；合計 135,000 元，平均稅率約 16.9‰——仍遠低於 25‰。
- 同樣 800 萬元，但是都市土地上 120 ㎡ 的自用住宅用地：800 萬 × 2‰ = 16,000 元。與範例 3 相差 119,000 元，這就是 9 月 22 日前送出申請的價值。
常見錯誤
- 把「申報地價」和「公告土地現值」搞混。地價稅的稅基是申報地價；公告土地現值是土地增值稅在用的。兩者不同，混用會整筆算錯。
- 以為整筆按最高級距課徵。如上所述，累進只吃超過的部分。
- 用到別的縣市或過期的累進起點地價。這是本工具要你自己填的原因。
- 以為自用住宅優惠會自動適用。要申請，而且有 9 月 22 日的期限。
- 忽略面積上限。超過 300 ㎡（都市）／700 ㎡（非都市）的部分回歸累進。
- 把地價稅當成房屋稅。地價稅 11 月開徵、課土地；房屋稅 5 月開徵、課房屋。持有透天或公寓通常兩者都要繳。
出處
- 《土地稅法》第 16 條（地價稅基本稅率與累進級距） — 全國法規資料庫
- 《土地稅法》第 17 條（自用住宅用地稅率與面積上限） — 全國法規資料庫
- 《土地稅法》第 18 條（特定目的事業用地稅率） — 全國法規資料庫
- 《土地稅法》第 19 條（公共設施保留地稅率） — 全國法規資料庫
- 《土地稅法》第 41 條（特別稅率申請期限） — 全國法規資料庫
- 《平均地權條例》第 14 條（規定地價後每二年重新規定地價一次） — 全國法規資料庫
- 臺北市稅捐稽徵處「地價稅－稅率與計算」 — 累進差額速算公式（本工具用於交叉驗算）
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常見問題
關於本計算機的算法、適用範圍與資料來源，使用者最常問的問題整理在這裡。
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