地價稅試算機 2026｜自用住宅2‰與累進稅率

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地價稅依《土地稅法》第 16 條分段累進課徵：課稅地價總額未超過所在縣市「累進起點地價」的部分按 10‰，超過部分依倍數分段按 15‰、25‰、35‰、45‰、55‰ 課徵。符合第 17 條的自用住宅用地則一律按 2‰。每年 11 月 1 日至 30 日開徵。

項目	稅率	法源
一般用地：未超過累進起點地價	10‰	第 16 條
超過未達 5 倍的部分	15‰	第 16 條
超過 5 至 10 倍的部分	25‰	第 16 條
超過 10 至 15 倍的部分	35‰	第 16 條
超過 15 至 20 倍的部分	45‰	第 16 條
超過 20 倍以上的部分	55‰	第 16 條
自用住宅用地	2‰	第 17 條
工業用地等特定目的事業用地	10‰	第 18 條
公共設施保留地（仍作建築使用）	6‰	第 19 條

這個工具算什麼？

本工具試算一整年的應納地價稅額，並把累進的分段過程逐級列出。多數線上試算只給一個總額，看不出哪一段吃到哪個稅率；而地價稅最常見的誤解正是「以為整筆按最高級距的稅率課徵」，所以我們把每一段的金額與稅率都攤開。

為什麼「累進起點地價」要你自己填？

《土地稅法》第 16 條規定，累進起點地價以各該直轄市或縣（市）土地 7 公畝（700 平方公尺）之平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地。

關鍵在於：這個數字各縣市不同，而且每 2 年重新公告一次。把某一個縣市、某一期的數字寫死在工具裡，對其他縣市或下一期的使用者就是錯的——而且錯得無聲無息，因為畫面上不會顯示它用了哪個縣市的值。

所以本工具不預設數值。請由以下任一來源取得後填入：

• 地價稅繳款書上的記載（最快）
• 所在縣市稅捐稽徵機關的公告或查詢服務

累進是「就超過部分」，不是整筆

第 16 條的用語是「就其超過部分課徵」。以累進起點地價 100 萬元、課稅地價總額 200 萬元為例：

• 前 100 萬元 × 10‰ = 10,000 元
• 超過的 100 萬元 × 15‰ = 15,000 元
• 合計 25,000 元，平均稅率 12.5‰

若誤以為「超過就整筆按 15‰」，會算成 200 萬 × 15‰ = 30,000 元，多估 5,000 元。差額正好是各縣市稅捐稽徵機關公布的「速算公式」裡的累進差額（累進起點地價 × 0.005）。本工具採分段積算，並以速算公式在測試中交叉驗算，兩者在各級距邊界均一致。

自用住宅用地的 2‰ 有面積上限

第 17 條規定，適用 2‰ 的是：

• 都市土地面積未超過 **3 公畝（300 平方公尺）**的部分
• 非都市土地面積未超過 **7 公畝（700 平方公尺）**的部分

超過上限的部分不適用優惠，須回歸一般用地累進。本工具會在你填入的面積超過上限時提醒，因為此時單一 2‰ 的結果會低估實際稅額。

另有兩個常被忽略的重點：

• 申請有期限。第 41 條規定應於每年地價稅開徵 40 日前提出申請，即 9 月 22 日前。逾期者自次年開始適用，當年就是按一般用地課徵。
• 核准後免逐年申請。第 41 條同時規定「前已核定而用途未變更者，以後免再申請」；但適用原因消滅時應即申報。

實際計算範例

以下均假設累進起點地價為 100 萬元。

1. 課稅地價總額 80 萬元（一般用地）：未超過累進起點地價，80 萬 × 10‰ = 8,000 元。
2. 課稅地價總額 300 萬元（一般用地）：100 萬 × 10‰ = 10,000 元；超過的 200 萬 × 15‰ = 30,000 元；合計 40,000 元，平均稅率約 13.3‰。
3. 課稅地價總額 800 萬元（一般用地）：100 萬 × 10‰ = 10,000；500 萬 × 15‰ = 75,000；剩餘 200 萬落在 5–10 倍區間 × 25‰ = 50,000；合計 135,000 元，平均稅率約 16.9‰——仍遠低於 25‰。
4. 同樣 800 萬元，但是都市土地上 120 ㎡ 的自用住宅用地：800 萬 × 2‰ = 16,000 元。與範例 3 相差 119,000 元，這就是 9 月 22 日前送出申請的價值。

常見錯誤

• 把「申報地價」和「公告土地現值」搞混。地價稅的稅基是申報地價；公告土地現值是土地增值稅在用的。兩者不同，混用會整筆算錯。
• 以為整筆按最高級距課徵。如上所述，累進只吃超過的部分。
• 用到別的縣市或過期的累進起點地價。這是本工具要你自己填的原因。
• 以為自用住宅優惠會自動適用。要申請，而且有 9 月 22 日的期限。
• 忽略面積上限。超過 300 ㎡（都市）／700 ㎡（非都市）的部分回歸累進。
• 把地價稅當成房屋稅。地價稅 11 月開徵、課土地；房屋稅 5 月開徵、課房屋。持有透天或公寓通常兩者都要繳。

出處

1. 《土地稅法》第 16 條（地價稅基本稅率與累進級距） — 全國法規資料庫
2. 《土地稅法》第 17 條（自用住宅用地稅率與面積上限） — 全國法規資料庫
3. 《土地稅法》第 18 條（特定目的事業用地稅率） — 全國法規資料庫
4. 《土地稅法》第 19 條（公共設施保留地稅率） — 全國法規資料庫
5. 《土地稅法》第 41 條（特別稅率申請期限） — 全國法規資料庫
6. 臺北市稅捐稽徵處「地價稅－稅率與計算」 — 累進差額速算公式（本工具用於交叉驗算）

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